Beim Thema Baufinanzierung muss man als Bauherr wichtige Entscheidungen treffen – schließlich geht es hierbei um viel Geld. Bereits 0,1 Prozentpunkte machen über die Jahre einige tausend Euro aus. Es lohnt sich daher mit dem Thema frühzeitig zu beschäftigen, wenn der Hausbau ansteht. Wie es bei uns abgelaufen ist und welche Erfahrungen wir gemacht haben, möchte ich euch in diesem Artikel schildern. Wenn der eine oder andere Bauherr hier einen Tipp mitnehmen kann, freue ich mich natürlich.
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Ablauf: Wann muss ich mich um die Baufinanzierung kümmern?
Für mich war zu Beginn unklar, wann wir genau zu den Banken mussten. Wie stimmt man das mit dem Grundstückskauf und dem Notar am Besten ab? Bei uns ist es so gewesen, dass wir bereits Anfang des Jahres bei der Sparkasse und Volksbank vor Ort waren und Konditionen für eine Baufinanzierung angefragt haben. Als zukünftiger Bauherr weiß man dann, was die eigenen Finanzen hergeben und wie „groß“ und teuer das Haus werden kann. Wenn man diese reinen Info-Termine weglässt, dann würde ich folgenden Ablauf als sinnvoll einstufen (wenn man noch kein Grundstück hat):
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1. Schritt: Grundstücksreservierung
Je nach Lage ist es nicht einfach ein Grundstück zu finden. Daher steht die Suche zuerst an. Sobald das Grundstück privat oder bei der Stadt reserviert ist, geht es mit dem 2. Schritt weiter.
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2. Schritt: Termin(e) mit Architekten
Ziel ist es dem Architekten möglichst genau zu sagen, was man möchte. Dieser berechnet dann die Gesamtbaukosten, die man der Bank bzw. einem Finanzmakler vorlegen kann.
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3. Schritt: Termin mit Bank(en) bzw. Finanzmakler
Hier werden Daten rund um euch als Person und euer Bauvorhaben gesammelt, um ein Angebot zu machen. Welche Unterlagen hier vorliegen sollten ist weiter unten beschrieben.
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4. Schritt: Zusage der Bank
Die finanzierende Bank sendet eine Zusage und den Vertrag. Nach Unterschrift gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
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5. Schritt: Notartermin
Beim Notar unterschreibt ihr den Grundstückskaufvertrag. Den Termin würde ich innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist machen. Falls etwas beim Termin bzw. dem Grundstück schief läuft, könnt ihr immer noch (kostenfrei) vom Baufinanzierungsvertrag zurücktreten. Der Teufel ist ein Eichhörnchen!
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6. Schritt: Bezahlung des Grundstücks
Innerhalb der Frist muss das Grundstück bezahlt werden. Die Bank muss hierfür bereits eure erste Auszahlung (falls notwendig) gemacht haben. Daher darauf achten, dass alle von der Bank erforderlichen Voraussetzungen erfüllt wurden.
Vergleich für Baufinanzierungen machen: So geht’s!
Um Angebote für Baufinanzierungen einzuholen gibt es folgende Möglichkeiten:
- Banken vor Ort nacheinander besuchen
- Im Internet Angebote von Banken einholen
- Finanzmakler oder Finanzvermittler vor Ort besuchen
- Online Baufinanzierungsvergleich anfordern
Vorteile eines Finanzmaklers/Kreditvermittlers
- kostenlose Beratung
- Vergleich von über 300 Banken sofort am PC des Maklers!
- Kreditvermittler handelt bessere Konditionen aus als man selbst bei der Bank
- Es werden nur Banken berücksichtigt, die für einen in Frage kommen.
- Ansprechperson während der gesamten Phase bis hin zur Baufinanzierung
- Vermittlung ist für dich kostenlos (darauf achten!)
- versucht nicht das eigene Finanzangebot „schön zu reden“, sondern sucht die für den Bauherren beste Baufinanzierung
Die Banken vor Ort alle zu besuchen ist sehr aufwändig. Ihr braucht immer wieder Termine und letztendlich beschränkt man sich dann auf einige wenige Banken. Im Internet die Banken anzuschreiben ist ebenfalls eine Möglichkeit. Allerdings ist auch das sehr aufwändig, um konkrete Angebote mit Effektivzins zu erhalten.
Wenn ihr bereits einen Finanzvermittler bzw. Finanzmakler persönlich und gut kennt, dann würde ich zu diesem gehen. Wir haben den Weg über einen Kreditvermittler im Internet gemacht. D.h. wir haben zunächst Online nach Finanzberatern recherchiert und dann einen Termin vor Ort in Hannover vereinbart, um alles weitere zu klären.
Wir waren bei zwei Finanzvermittlern, die beide von Finanz-Magazinen ausgezeichnet wurden: Interhyp (€uro Testsieger 08/2013) und Dr. Klein (bester Anbieter für Immobilienkredite laut Stiftung Warentest Finanztest 04/2013). Warum bei 2 Finanzberatern? Letztendlich arbeiten beide Finanzberater mit den gleichen Banken und erhalten auch die gleichen Konditionen (laut Dr. Klein).
Wir konnten aber dadurch, dass wir bei zwei Beratern waren, einiges an Tipps für unsere eigene Baufinanzierung mitnehmen – speziell wegen des zu finanzierenden Betrags. Letztendlich haben wir uns aber bei dem Finanzberater von Interhyp besser aufgehoben gefühlt und auch über diesen die Baufinanzierung bei einer Direktbank abgeschlossen. Eine Baufinanzierungsanfrage könnt ihr hier gleich online absenden – kostet nichts und ist unverbindlich.
Online Angebot von Interhyp anfordern
Unverbindliches Angebot bei Interhyp einholen. Es kostet dich nichts und du erhältst gleich einige Angebote in der Übersicht. Wir waren sehr zufrieden.
Top Baufinanzierung hierWarum ist der Service vom Kreditvermittler kostenlos? Ganz uneigennützig arbeiten Kreditvermittler natürlich nicht. Sie erhalten bei Abschluss einer Baufinanzierung eine prozentuale Provision. Ich finde das aber völlig in Ordnung. Schließlich sollen sie für eine gute Dienstleistung auch entlohnt werden. Die Provision zahlt übrigens die Bank, um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen.
Unterlagen, die nicht fehlen dürfen
Völlig planlos beim Kreditvermittler oder der Hausbank aufzukreuzen schafft kein Vertrauen. Einige Dinge sollten nicht fehlen, damit das mit der Baufinanzierung wirklich klappt. Ich habe daher eine Checkliste erstellt mit Unterlagen, die beim Termin mit dem Finanzberater nicht fehlen dürfen.
Die Checkliste:
- Bei Arbeitnehmern: Lohn-/Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
- Bei Selbständigen: Einnahmeüberschussrechnung der letzten 2 oder 3 Jahre (vom Steuerberater testiert)
- Bei Selbständigen: BWA des aktuellen Jahres (vom Steuerberater testiert)
- Bei Selbständigen: Einkommenssteuererklärung des letzen Jahres
- Bei Selbständigen: Einkommenssteuerbescheid des letzten Jahres
- Grundbuchangaben (Kaufvertragsentwurf vom Grundstück)
- Flurkarte oder amtlicher Lageplan
- Baukostenaufstellung vom Architekten
- Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung (Objekt-Datenblatt)
- Aufstellung der Eigenleistungen
- Schnitt/Grundriss vom Objekt
- Finanzierung bei Fremdbank: Kontoauszüge (Nachweis über Eigenkapital)
- Hilfreich: Eigene Aufstellung der finanziellen Belastbarkeit
Einige der Unterlagen haben wir im Nachhinein eingereicht. Am Besten ist es, wenn man sie beim Termin dabei hat und der Vermittler sie gleich kopieren kann.
Wie viel Kredit muss es sein?
Von Vorteil ist es, wenn man sich bereits vorab Gedanken darüber macht, wie viel Kredit man für seine Immobilie aufnehmen möchte. Zum einen soll es natürlich nicht zu viel sein, weil für mehr Kredit auch mehr Zinsen anfallen. Zum anderen möchte man auch keinen zu geringen Baukredit aufnehmen, um dann den Bau bzw. Fortschritt zu gefährden. Folgende Auflistung sollte bei der Kreditberechnung helfen:
| Berechnung | Kosten |
|---|---|
|
+ |
Baukosten (Material, Lohnkosten) |
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+ |
Erschließungskosten |
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+ |
Grundstück |
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+ |
Grunderwerbsteuer (4,5 %) |
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+ |
Notarkosten (ca. 1,5 %) |
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+ |
Schmutz- und Niederschlagswasser |
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+ |
Grundstücksvermessung- und Einmessungskosten |
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+ |
Architekt |
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+ |
Hausanschlusskosten (Gas, Wasser, Strom) |
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+ |
Baugenehmigung, Bodengutachten |
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+ |
Kosten für amtliche Lagepläne |
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+ |
Kosten für Baustrom- und Bauwasseranschluss |
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+ |
Einbauküche |
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+ |
Garage / Carport |
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+ |
Außenanlagen |
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+ |
Sonstige Kosten (z.B. Kabel-/Telekomanschluss, Erdabfuhr, Bauversicherungen, Berufsgenossenschaftsbeiträge) |
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- |
Eigenleistungen |
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- |
Eigenkapital |
|
= |
Zu finanzierender Betrag |
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Hinweis: Die Liste kann unvollständig sein. |
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Letztendlich hatten wir (in Rücksprache mit unserem Architekten) etwas mehr aufgenommen, als zunächst geplant war. Dafür haben wir aber auch einen kleinen Puffer. Falls Geld übrig bleiben sollte, haben wir bei unserer Bank die Möglichkeit Baugeld nicht abzunehmen. Das kostet dann zwar 1%, aber immer noch nicht so viel wie eine mögliche Nachfinanzierung kosten würde.
Küche bei Baufinanzierung: Wie am besten machen?
Küchen werden von den Banken gewöhnlich nicht im Rahmen einer Immobilien-/Baufinanzierung finanziert. Theoretisch könnte im Falle des Falles einem Hauskäufer die Küche nicht gefallen und dieser nicht bereit sein den Preis zu zahlen. Die Küche gehört zum Mobiliar und wird daher in der Regel nicht finanziert. Angeschafft werden muss sie dennoch.
Man kann die Küche nachträglich beim Kauf finanzieren. Das wird teuer: Zum einen erkauft man sich entweder eine 0%-Finanzierung für einen höheren Küchenpreis oder aber muss einen höheren Zinssatz zahlen. Besser ist es die Küche in Bar bezahlen zu können (so wie auch beim Autokauf), weil man dann gegenüber dem Küchenverkäufer einen größeren Barzahlungsrabatt aushandeln kann. Wie macht man es dann?
Eigenkapital zurückhalten - So geht’s
Man kann der Bank gegenüber weniger Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen, um sich davon eine Küche zu kaufen. Empfehlenswert ist dies natürlich nur, wenn sich dadurch der effektive Zinssatz nicht ändert – der Kreditvermittler wird es euch sagen können. Bei uns haben wir dadurch mehr Eigenkapital für unsere Küche zurück behalten. Dass eure Baufinanzierung wegen zu geringen Eigenkapitalanteils in Gefahr ist, braucht ihr in der Regel nicht zu befürchten: Banken sehen es gerne, wenn man sich eine Reserve einbehält und nicht das Konto für die Baufinanzierung leer räumt.
Wichtige Finanz-Begriffe, die Du kennen solltest
In diesem Beitrag möchte ich eigentlich nicht wie im Glossar verschiedene Finanzbegriffe rund um die Baufinanzierung erklären. Das können andere Finanz-Webseiten besser als ich. Dennoch möchte ich euch einige Begriffe nennen mit denen ihr vor dem Gespräch mit den Banken etwas anfangen können solltet.
Begriffe rund um Baufinanzierung
Das waren die wichtigsten Begriffe. Darüber hinaus ist ein allgemeines Verständnis in der Wirtschaft immer von Vorteil: Etwa um sich für die Dauer der Sollzinsbindung zu entscheiden (je länger die Dauer, desto höher der effektive Jahreszins).
1 Kommentar zu „Baufinanzierung: Infos & Tipps zum Ablauf und dem Vergleich“
Besten Dank für den sehr informativen und umfassenden Artikel zur Baufinanzierung. Ich hätte noch zwei weitere Punkte, welche meines Erachtens wichtig sein könnten.
1. Natürlich ist es sehr empfehlenswert die Angebote zu vergleichen. Denn wie erwähnt, können bei den großen Summen und langen Laufzeiten bereits 0.1% Punkte bereits erheblich ins Geld gehen. Jedoch lässt sich anhand der Art der Finanzierung meist noch erheblich mehr einsparen. Wenn für die Finanzierung der Liegenschaft oder der Wohnung anstatt eine Fixhypothek eine Libor- bzw. Geldmarkthypothek abgeschlossen wird, ist diese meist deutlich günstiger – da sich die Banken für die Zinsabsicherung in Form eines Aufschlages gut bezahlen lassen. Bei den meisten Geldmarkthypotheken kann später – sobald sich abzeichnet, dass die Zinsen anziehen werden, auf eine Fixhypothek gewechselt werden. Die Zinswende kündigt sich in der Regel im Voraus an und kommt nicht von heute auf morgen. Folglich ist es wichtig, dass man sich über die Zinsentwicklung informiert. Historisch gesehen, sind die Liborhypotheken fast immer günstiger gewesen als die Fixhypotheken. Meines Erachtens wäre dies auf jeden Fall eine Überlegung wert. Zudem bietet diese Hypothekenklasse noch einen weiteren Vorteil, wobei wir beim zweiten Punkt wären.
2. Liborhypotheken bieten meist flexiblere Laufzeiten. Das hat den Vorteil, dass man nicht so lange an einen Finanzierer gebunden ist. Das hört zwar niemand gerne, aber stellen Sie sich vor, sie lassen ich scheiden oder verlieren Ihren Job und sind deswegen gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie Glück haben, können Sie die bestehende Finanzierung an den Käufer übertragen. Wenn das nicht gelingt, drohen gerade bei Festhypotheken und langen Laufzeiten empfindliche Penalties, welche an den Finanzierer zu bezahlen sind. Bei Geldmarkthypotheken fallen diese wegen den kürzeren Laufzeiten und der nicht zu finanzierenden Zinsabsicherung fast immer viel geringer aus. Auch in Bezug auf den absehbaren Verkauf der Liegenschaft mit noch unbekanntem Datum bietet diese Finanzierungsart deshalb erhebliche Vorteile und größere Flexibilität.
Noch ein Wort zum Schluss: Natürlich bieten Fixhypotheken längerfristig Sicherheit über die zu bezahlenden Zinsen aber dies eben zu nicht zu unterschätzenden Kosten und einer Minderung der Flexibilität. Außerdem besteht das Risiko, dass die Zinsen bei Ablauf der Fixhypothek auf einem sehr hohen Niveau sein werden, was ebenfalls ein Risiko darstellt.