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Baufinanzierung: Infos & Tipps zum Ablauf und dem Vergleich

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Bild von Konstantin Matern - Autor auf Hausbauen24.eu
Konstantin Matern
Autor & Heimwerker
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Artikel wurde geprüft am 07.12.2023

Beim Thema Baufinanzierung muss man als Bauherr wichtige Entscheidungen treffen – schließlich geht es hierbei um viel Geld. Bereits 0,1 Prozentpunkte machen über die Jahre einige tausend Euro aus. Es lohnt sich daher mit dem Thema frühzeitig zu beschäftigen, wenn der Hausbau ansteht. Wie es bei uns abgelaufen ist und welche Erfahrungen wir gemacht haben, möchte ich euch in diesem Artikel schildern. Wenn der eine oder andere Bauherr hier einen Tipp mitnehmen kann, freue ich mich natürlich.

Meine Empfehlungen für Bauherren:

📃 Inhaltsverzeichnis

Ablauf: Wann muss ich mich um die Baufinanzierung kümmern?

Für mich war zu Beginn unklar, wann wir genau zu den Banken mussten. Wie stimmt man das mit dem Grundstückskauf und dem Notar am Besten ab? Bei uns ist es so gewesen, dass wir bereits Anfang des Jahres bei der Sparkasse und Volksbank vor Ort waren und Konditionen für eine Baufinanzierung angefragt haben. Als zukünftiger Bauherr weiß man dann, was die eigenen Finanzen hergeben und wie „groß“ und teuer das Haus werden kann. Wenn man diese reinen Info-Termine weglässt, dann würde ich folgenden Ablauf als sinnvoll einstufen (wenn man noch kein Grundstück hat):

Vergleich für Baufinanzierungen machen: So geht’s!

Um Angebote für Baufinanzierungen einzuholen gibt es folgende Möglichkeiten:

  1. Banken vor Ort nacheinander besuchen
  2. Im Internet Angebote von Banken einholen
  3. Finanzmakler oder Finanzvermittler vor Ort besuchen
  4. Online Baufinanzierungsvergleich anfordern

Vorteile eines Finanzmaklers/Kreditvermittlers

Die Banken vor Ort alle zu besuchen ist sehr aufwändig. Ihr braucht immer wieder Termine und letztendlich beschränkt man sich dann auf einige wenige Banken. Im Internet die Banken anzuschreiben ist ebenfalls eine Möglichkeit. Allerdings ist auch das sehr aufwändig, um konkrete Angebote mit Effektivzins zu erhalten.

Wenn ihr bereits einen Finanzvermittler bzw. Finanzmakler persönlich und gut kennt, dann würde ich zu diesem gehen. Wir haben den Weg über einen Kreditvermittler im Internet gemacht. D.h. wir haben zunächst Online nach Finanzberatern recherchiert und dann einen Termin vor Ort in Hannover vereinbart, um alles weitere zu klären.

Wir waren bei zwei Finanzvermittlern, die beide von Finanz-Magazinen ausgezeichnet wurden: Interhyp (€uro Testsieger 08/2013) und Dr. Klein (bester Anbieter für Immobilienkredite laut Stiftung Warentest Finanztest 04/2013). Warum bei 2 Finanzberatern? Letztendlich arbeiten beide Finanzberater mit den gleichen Banken und erhalten auch die gleichen Konditionen (laut Dr. Klein).

Interhyp Baufinanzierung
Interhyp Baufinanzierung

Wir konnten aber dadurch, dass wir bei zwei Beratern waren, einiges an Tipps für unsere eigene Baufinanzierung mitnehmen – speziell wegen des zu finanzierenden Betrags. Letztendlich haben wir uns aber bei dem Finanzberater von Interhyp besser aufgehoben gefühlt und auch über diesen die Baufinanzierung bei einer Direktbank abgeschlossen. Eine Baufinanzierungsanfrage könnt ihr hier gleich online absenden – kostet nichts und ist unverbindlich.

Online Angebot von Interhyp anfordern

Unverbindliches Angebot bei Interhyp einholen. Es kostet dich nichts und du erhältst gleich einige Angebote in der Übersicht. Wir waren sehr zufrieden.

Top Baufinanzierung hier

Warum ist der Service vom Kreditvermittler kostenlos? Ganz uneigennützig arbeiten Kreditvermittler natürlich nicht. Sie erhalten bei Abschluss einer Baufinanzierung eine prozentuale Provision. Ich finde das aber völlig in Ordnung. Schließlich sollen sie für eine gute Dienstleistung auch entlohnt werden. Die Provision zahlt übrigens die Bank, um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen.

Unterlagen, die nicht fehlen dürfen

Völlig planlos beim Kreditvermittler oder der Hausbank aufzukreuzen schafft kein Vertrauen. Einige Dinge sollten nicht fehlen, damit das mit der Baufinanzierung wirklich klappt. Ich habe daher eine Checkliste erstellt mit Unterlagen, die beim Termin mit dem Finanzberater nicht fehlen dürfen.

Die Checkliste:

Einige der Unterlagen haben wir im Nachhinein eingereicht. Am Besten ist es, wenn man sie beim Termin dabei hat und der Vermittler sie gleich kopieren kann.

Wie viel Kredit muss es sein?

Von Vorteil ist es, wenn man sich bereits vorab Gedanken darüber macht, wie viel Kredit man für seine Immobilie aufnehmen möchte. Zum einen soll es natürlich nicht zu viel sein, weil für mehr Kredit auch mehr Zinsen anfallen. Zum anderen möchte man auch keinen zu geringen Baukredit aufnehmen, um dann den Bau bzw. Fortschritt zu gefährden. Folgende Auflistung sollte bei der Kreditberechnung helfen:

Berechnung Kosten
+
Baukosten (Material, Lohnkosten)
+
Erschließungskosten
+
Grundstück
+
Grunderwerbsteuer (4,5 %)
+
Notarkosten (ca. 1,5 %)
+
Schmutz- und Niederschlagswasser
+
Grundstücksvermessung- und Einmessungskosten
+
Architekt
+
Hausanschlusskosten (Gas, Wasser, Strom)
+
Baugenehmigung, Bodengutachten
+
Kosten für amtliche Lagepläne
+
Kosten für Baustrom- und Bauwasseranschluss
+
Einbauküche
+
Garage / Carport
+
Außenanlagen
+
Sonstige Kosten (z.B. Kabel-/Telekomanschluss, Erdabfuhr, Bauversicherungen, Berufsgenossenschaftsbeiträge)
-
Eigenleistungen
-
Eigenkapital
=
Zu finanzierender Betrag
Hinweis: Die Liste kann unvollständig sein.

Letztendlich hatten wir (in Rücksprache mit unserem Architekten) etwas mehr aufgenommen, als zunächst geplant war. Dafür haben wir aber auch einen kleinen Puffer. Falls Geld übrig bleiben sollte, haben wir bei unserer Bank die Möglichkeit Baugeld nicht abzunehmen. Das kostet dann zwar 1%, aber immer noch nicht so viel wie eine mögliche Nachfinanzierung kosten würde.

Küche bei Baufinanzierung: Wie am besten machen?

Küchen werden von den Banken gewöhnlich nicht im Rahmen einer Immobilien-/Baufinanzierung finanziert. Theoretisch könnte im Falle des Falles einem Hauskäufer die Küche nicht gefallen und dieser nicht bereit sein den Preis zu zahlen. Die Küche gehört zum Mobiliar und wird daher in der Regel nicht finanziert. Angeschafft werden muss sie dennoch.

Man kann die Küche nachträglich beim Kauf finanzieren. Das wird teuer: Zum einen erkauft man sich entweder eine 0%-Finanzierung für einen höheren Küchenpreis oder aber muss einen höheren Zinssatz zahlen. Besser ist es die Küche in Bar bezahlen zu können (so wie auch beim Autokauf), weil man dann gegenüber dem Küchenverkäufer einen größeren Barzahlungsrabatt aushandeln kann. Wie macht man es dann?

Eigenkapital zurückhalten - So geht’s

Man kann der Bank gegenüber weniger Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen, um sich davon eine Küche zu kaufen. Empfehlenswert ist dies natürlich nur, wenn sich dadurch der effektive Zinssatz nicht ändert – der Kreditvermittler wird es euch sagen können. Bei uns haben wir dadurch mehr Eigenkapital für unsere Küche zurück behalten. Dass eure Baufinanzierung wegen zu geringen Eigenkapitalanteils in Gefahr ist, braucht ihr in der Regel nicht zu befürchten: Banken sehen es gerne, wenn man sich eine Reserve einbehält und nicht das Konto für die Baufinanzierung leer räumt.

Wichtige Finanz-Begriffe, die Du kennen solltest

In diesem Beitrag möchte ich eigentlich nicht wie im Glossar verschiedene Finanzbegriffe rund um die Baufinanzierung erklären. Das können andere Finanz-Webseiten besser als ich. Dennoch möchte ich euch einige Begriffe nennen mit denen ihr vor dem Gespräch mit den Banken etwas anfangen können solltet.

Begriffe rund um Baufinanzierung

  • Eigenkapital

    Das Geld, welches dem Darlehensnehmer (Bauherr) sofort zur Verfügung steht und eingebracht wird.

  • Sollzins

    Auf das Darlehen pro Jahr angewendeter Zinssatz in Prozent. Er ist meist über eine Dauer (Sollzinsbindung) festgeschrieben und nicht veränderbar.

  • Effektivzins

    Der Effektivzins beinhaltet (fast) alle Kosten für ein Darlehen. Er wird logischerweise zum Vergleich herangezogen.

  • Tilgung

    Ein anfänglich definierter Prozentsatz, welche für die Rückzahlung des Darlehens ist.

  • Annuitätendarlehen

    Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Form eines Darlehens. Während der vereinbarten Sollzinsbindung zahlt man gleiche Raten, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen. Mit fortschreitender Abzahlung sinkt der Anteil der Zinsen und steigt der Anteil der Tilgung.

  • Bereitstellungszinsen

    Zinssatz, der auf nicht abgerufenes Darlehen nach einer bestimmten Zeit (meist 6 oder 12 Monate) anfällt.

  • KFW-Darlehen

    Zinsgünstiges Darlehen von der KfW-Bank für den Bau von Wohneigentum und Niedrigenergiehäusern sowie die Sanierung von Altbauten

Das waren die wichtigsten Begriffe. Darüber hinaus ist ein allgemeines Verständnis in der Wirtschaft immer von Vorteil: Etwa um sich für die Dauer der Sollzinsbindung zu entscheiden (je länger die Dauer, desto höher der effektive Jahreszins).

Aktueller Stand bei uns:

Den Baufinanzierungsvertrag haben wir bereits unterzeichnet. Demnächst steht der Notartermin an. Hierzu wird es aber einen separaten Beitrag mit Tipps geben. Mich würde an dieser Stelle interessieren, wie es bei euch abgelaufen ist. Welche Tipps könnt ihr zukünftigen Bauherren mitgeben?

Konstantin Matern Portrait kariert transparent

Geschrieben von Konstantin Matern

Mein erstes Haus habe ich als Heimwerker mit vielen Eigenleistungen zusammen mit meiner Frau, Familie und Freunden gebaut. Seitdem gibt es von mir hier immer wieder Heimwerker-Tipps, DiY-Projekte und Kaufratgeber-Artikel. Aufgrund meiner praktischen Erfahrungen weiß ich genau, worauf Heimwerker und Handwerker achten.

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1 Kommentar zu „Baufinanzierung: Infos & Tipps zum Ablauf und dem Vergleich“

  1. Besten Dank für den sehr informativen und umfassenden Artikel zur Baufinanzierung. Ich hätte noch zwei weitere Punkte, welche meines Erachtens wichtig sein könnten.
    1. Natürlich ist es sehr empfehlenswert die Angebote zu vergleichen. Denn wie erwähnt, können bei den großen Summen und langen Laufzeiten bereits 0.1% Punkte bereits erheblich ins Geld gehen. Jedoch lässt sich anhand der Art der Finanzierung meist noch erheblich mehr einsparen. Wenn für die Finanzierung der Liegenschaft oder der Wohnung anstatt eine Fixhypothek eine Libor- bzw. Geldmarkthypothek abgeschlossen wird, ist diese meist deutlich günstiger – da sich die Banken für die Zinsabsicherung in Form eines Aufschlages gut bezahlen lassen. Bei den meisten Geldmarkthypotheken kann später – sobald sich abzeichnet, dass die Zinsen anziehen werden, auf eine Fixhypothek gewechselt werden. Die Zinswende kündigt sich in der Regel im Voraus an und kommt nicht von heute auf morgen. Folglich ist es wichtig, dass man sich über die Zinsentwicklung informiert. Historisch gesehen, sind die Liborhypotheken fast immer günstiger gewesen als die Fixhypotheken. Meines Erachtens wäre dies auf jeden Fall eine Überlegung wert. Zudem bietet diese Hypothekenklasse noch einen weiteren Vorteil, wobei wir beim zweiten Punkt wären.
    2. Liborhypotheken bieten meist flexiblere Laufzeiten. Das hat den Vorteil, dass man nicht so lange an einen Finanzierer gebunden ist. Das hört zwar niemand gerne, aber stellen Sie sich vor, sie lassen ich scheiden oder verlieren Ihren Job und sind deswegen gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie Glück haben, können Sie die bestehende Finanzierung an den Käufer übertragen. Wenn das nicht gelingt, drohen gerade bei Festhypotheken und langen Laufzeiten empfindliche Penalties, welche an den Finanzierer zu bezahlen sind. Bei Geldmarkthypotheken fallen diese wegen den kürzeren Laufzeiten und der nicht zu finanzierenden Zinsabsicherung fast immer viel geringer aus. Auch in Bezug auf den absehbaren Verkauf der Liegenschaft mit noch unbekanntem Datum bietet diese Finanzierungsart deshalb erhebliche Vorteile und größere Flexibilität.
    Noch ein Wort zum Schluss: Natürlich bieten Fixhypotheken längerfristig Sicherheit über die zu bezahlenden Zinsen aber dies eben zu nicht zu unterschätzenden Kosten und einer Minderung der Flexibilität. Außerdem besteht das Risiko, dass die Zinsen bei Ablauf der Fixhypothek auf einem sehr hohen Niveau sein werden, was ebenfalls ein Risiko darstellt.

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