Baufinanzierung: Infos & Tipps zum Ablauf und dem Vergleich

Beim Thema Baufinanzierung muss man als Bauherr wichtige Entscheidungen treffen – schließlich geht es hierbei um viel Geld. Bereits 0,1 Prozentpunkte machen über die Jahre einige tausend Euro aus. Es lohnt sich daher mit dem Thema frühzeitig zu beschäftigen, wenn der Hausbau ansteht. Wie es bei uns abgelaufen ist und welche Erfahrungen wir gemacht haben, möchte ich euch in diesem Artikel schildern. Wenn der eine oder andere Bauherr hier einen Tipp mitnehmen kann, freue ich mich natürlich.

Ablauf: Wann muss ich mich um die Baufinanzierung kümmern?

Für mich war zu Beginn unklar, wann wir genau zu den Banken mussten. Wie stimmt man das mit dem Grundstückskauf und dem Notar am Besten ab? Bei uns ist es so gewesen, dass wir bereits Anfang des Jahres bei der Sparkasse und Volksbank vor Ort waren und Konditionen für eine Baufinanzierung angefragt haben. Als zukünftiger Bauherr weiß man dann, was die eigenen Finanzen hergeben und wie “groß” und teuer das Haus werden kann. Wenn man diese reinen Info-Termine weglässt, dann würde ich folgenden Ablauf als sinnvoll einstufen (wenn man noch kein Grundstück hat):

  • 1. Schritt: Grundstücksreservierung: Je nach Lage ist es nicht einfach ein Grundstück zu finden. Daher steht die Suche zuerst an. Sobald das Grundstück privat oder bei der Stadt reserviert ist, geht es mit dem 2. Schritt weiter.
  • 2. Schritt: Termin(e) mit Architekten: Ziel ist es dem Architekten möglichst genau zu sagen, was man möchte. Dieser berechnet dann die Gesamtbaukosten, die man der Bank bzw. einem Finanzmakler vorlegen kann.
  • 3. Schritt: Termin mit Bank(en) bzw. Finanzmakler: Hier werden Daten rund um euch als Person und euer Bauvorhaben gesammelt, um ein Angebot zu machen. Welche Unterlagen hier vorliegen sollten ist weiter unten beschrieben.
  • 4. Schritt: Zusage der Bank: Die finanzierende Bank sendet eine Zusage und den Vertrag. Nach Unterschrift gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
  • 5. Schritt: Notartermin: Beim Notar unterschreibt ihr den Grundstückskaufvertrag. Den Termin würde ich innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist machen. Falls etwas beim Termin bzw. dem Grundstück schief läuft, könnt ihr immer noch (kostenfrei) vom Baufinanzierungsvertrag zurücktreten. Der Teufel ist ein Eichhörnchen!
  • 6. Schritt: Bezahlung des Grundstücks: Innerhalb der Frist muss das Grundstück bezahlt werden. Die Bank muss hierfür bereits eure erste Auszahlung (falls notwendig) gemacht haben. Daher darauf achten, dass alle von der Bank erforderlichen Voraussetzungen erfüllt wurden.

Vergleich für Baufinanzierungen machen: So geht’s!

Um Angebote für Baufinanzierungen einzuholen gibt es folgende Möglichkeiten:

  1. Banken vor Ort nacheinander besuchen
  2. Im Internet Angebote von Banken einholen
  3. Finanzmakler oder Finanzvermittler vor Ort besuchen
  4. Online Baufinanzierungsvergleich anfordern

Die Banken vor Ort alle zu besuchen ist sehr aufwändig. Ihr braucht immer wieder Termine und letztendlich beschränkt man sich dann auf einige wenige Banken. Im Internet die Banken anzuschreiben ist ebenfalls eine Möglichkeit. Allerdings ist auch das sehr aufwändig, um konkrete Angebote mit Effektivzins zu erhalten. Wenn ihr bereits einen Finanzvermittler bzw. Finanzmakler persönlich und gut kennt, dann würde ich zu diesem gehen. Wir haben den Weg über einen Kreditvermittler im Internet gemacht. D.h. wir haben zunächst Online nach Finanzberatern recherchiert und dann einen Termin vor Ort in Hannover vereinbart, um alles weitere zu klären.

Vorteile eines Finanzmaklers/Kreditvermittlers
  • kostenlose Beratung
  • Vergleich von über 300 Banken sofort am PC des Maklers!
  • Kreditvermittler handelt bessere Konditionen aus als man selbst bei der Bank
  • Es werden nur Banken berücksichtigt, die für einen in Frage kommen.
  • Ansprechperson während der gesamten Phase bis hin zur Baufinanzierung
  • Vermittlung ist für dich kostenlos (darauf achten!)
  • versucht nicht das eigene Finanzangebot “schön zu reden”, sondern sucht die für den Bauherren beste Baufinanzierung
  • Interhyp Baufinanzierung

    Interhyp Baufinanzierung

    Wir waren bei zwei Finanzvermittler, die beide von Finanz-Magazinen ausgezeichnet wurden: Interhyp (€uro Testsieger 08/2013) und Dr. Klein (bester Anbieter für Immobilienkredite laut Stiftung Warentest Finanztest 04/2013). Warum bei 2 Finanzberatern? Letztendlich arbeiten beide Finanzberater mit den gleichen Banken und erhalten auch die gleichen Konditionen (laut Dr. Klein). Wir konnten aber dadurch, dass wir bei zwei Beratern waren, einiges an Tipps für unsere eigene Baufinanzierung mitnehmen – speziell wegen des zu finanzierenden Betrags. Letztendlich haben wir uns aber bei dem Finanzberater von Interhyp besser aufgehoben gefühlt und auch über diesen die Baufinanzierung bei einer Direktbank abgeschlossen. Eine Baufinanzierungsanfrage könnt ihr hier gleich online absenden – kostet nix und ist unverbindlich.

    Online Angebot von Interhyp anfordern

    Unverbindliches Angebot bei Interhyp einholen:

    Baufinanzierung Anfrage »

    Warum ist der Service vom Kreditvermittler kostenlos? Ganz uneigennützig arbeiten Kreditvermittler natürlich nicht. Sie erhalten bei Abschluss einer Baufinanzierung eine prozentuale Provision. Ich finde das aber völlig in Ordnung. Schließlich sollen sie für eine gute Dienstleistung auch entlohnt werden. Die Provision zahlt übrigens die Bank, um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen.

    Unterlagen, die nicht fehlen dürfen

    Völlig planlos beim Kreditvermittler oder der Hausbank aufzukreuzen schafft kein Vertrauen. Einige Dinge sollten nicht fehlen, damit das mit der Baufinanzierung wirklich klappt. Ich habe daher eine Checkliste erstellt mit Unterlagen, die beim Termin mit dem Finanzberater nicht fehlen dürfen.

    Die Checkliste:

    • Bei Arbeitnehmern: Lohn-/Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
    • Bei Selbständigen: Einnahmeüberschussrechnung der letzten 2 oder 3 Jahre (vom Steuerberater testiert)
    • Bei Selbständigen: BWA des aktuellen Jahres (vom Steuerberater testiert)
    • Bei Selbständigen: Einkommenssteuererklärung des letzen Jahres
    • Bei Selbständigen: Einkommenssteuerbescheid des letzten Jahres
    • Grundbuchangaben (Kaufvertragsentwurf vom Grundstück)
    • Flurkarte oder amtlicher Lageplan
    • Baukostenaufstellung vom Architekten
    • Wohnflächenberechnung
    • Baubeschreibung (Objekt-Datenblatt)
    • Aufstellung der Eigenleistungen
    • Schnitt/Grundriss vom Objekt
    • Finanzierung bei Fremdbank: Kontoauszüge (Nachweis über Eigenkapital)
    • Hilfreich: Eigene Aufstellung der finanziellen Belastbarkeit

    Hinweis: Einige der Unterlagen haben wir im Nachhinein eingereicht. Am Besten ist es, wenn man sie beim Termin dabei hat und der Vermittler sie gleich kopieren kann.

    Wie viel Kredit muss es sein?

    Von Vorteil ist es, wenn man sich bereits vorab Gedanken darüber macht, wie viel Kredit man für seine Immobilie aufnehmen möchte. Zum einen soll es natürlich nicht zu viel sein, weil für mehr Kredit auch mehr Zinsen anfallen. Zum anderen möchte man auch keinen zu geringen Baukredit aufnehmen, um dann den Bau bzw. Fortschritt zu gefährden. Folgender Checkliste sollte bei der Kreditberechnung helfen:

    Berechnung Kosten
    + Baukosten (Material, Lohnkosten)
    + Erschließungskosten
    + Grundstück
    + Grunderwerbsteuer (4,5 %)
    + Notarkosten (ca. 1,5 %)
    + Schmutz- und Niederschlagswasser
    + Grundstücksvermessung- und Einmessungskosten
    + Architekt
    + Hausanschlusskosten (Gas, Wasser, Strom)
    + Baugenehmigung, Bodengutachten
    + Kosten für amtliche Lagepläne
    + Kosten für Baustrom- und Bauwasseranschluss
    + Einbauküche
    + Garage / Carport
    + Außenanlagen
    + Sonstige Kosten (z.B. Kabel-/Telekomanschluss, Erdabfuhr, Bauversicherungen, Berufsgenossenschaftsbeiträge)
    Eigenleistungen
    Eigenkapital
    = Zu finanzierender Betrag
    Hinweis: Die Liste kann unvollständig sein.

    Letztendlich hatten wir (in Rücksprache mit unserem Architekten) etwas mehr aufgenommen, als zunächst geplant war. Dafür haben wir aber auch einen kleinen Puffer. Falls Geld übrig bleiben sollte, haben wir bei unserer Bank die Möglichkeit Baugeld nicht abzunehmen. Das kostet dann zwar 1%, aber immer noch nicht so viel wie eine mögliche Nachfinanzierung kosten würde.

    Küche bei Baufinanzierung: Wie am besten machen?

    Küchen werden von den Banken gewöhnlich nicht im Rahmen einer Immobilien-/Baufinanzierung finanziert. Theoretisch könnte im Falle des Falles einem Hauskäufer die Küche nicht gefallen und dieser nicht bereit sein den Preis zu zahlen. Die Küche gehört zum Mobiliar und wird daher in der Regel nicht finanziert. Angeschafft werden muss sie dennoch.

    Man kann die Küche nachträglich beim Kauf finanzieren. Das wird teuer: Zum einen erkauft man sich entweder eine 0%-Finanzierung für einen höheren Küchenpreis oder aber muss einen höheren Zinssatz zahlen. Besser ist es die Küche in Bar bezahlen zu können (so wie auch beim Autokauf), weil man dann gegenüber dem Küchenverkäufer einen größeren Barzahlungsrabatt aushandeln kann. Wie macht man es dann?

    So geht’s – Eigenkapital zurückhalten: Man kann der Bank gegenüber weniger Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen, um sich davon eine Küche zu kaufen. Empfehlenswert ist dies natürlich nur, wenn sich dadurch der effektive Zinssatz nicht ändert – der Kreditvermittler wird es euch sagen können. Bei uns haben wir dadurch mehr Eigenkapital für unsere Küche zurück behalten. Dass eure Baufinanzierung wegen zu geringen Eigenkapitalanteils in Gefahr ist, braucht ihr in der Regel nicht zu befürchten: Banken sehen es gerne, wenn man sich eine Reserve einbehält und nicht das Konto für die Baufinanzierung leer räumt.

    Wichtige Finanz-Begriffe, die Du kennen solltest

    In diesem Beitrag möchte ich eigentlich nicht wie im Glossar verschiedene Finanzbegriffe rund um die Baufinanzierung erklären. Das können andere Finanz-Webseiten besser als ich. Dennoch möchte ich euch einige Begriffe nennen mit denen ihr vor dem Gespräch mit den Banken etwas anfangen können solltet.

    Begriffe rund um Baufinanzierung

    Eigenkapital: Das Geld, welches dem Darlehensnehmer (Bauherr) sofort zur Verfügung steht und eingebracht wird.

    Sollzins: Auf das Darlehen pro Jahr angewendeter Zinssatz in Prozent. Er ist meist über eine Dauer (Sollzinsbindung) festgeschrieben und nicht veränderbar.

    Effektivzins: Der Effektivzins beinhaltet (fast) alle Kosten für ein Darlehen. Er wird logischerweise zum Vergleich herangezogen.

    Tilgung: Ein anfänglich definierter Prozentsatz, welche für die Rückzahlung des Darlehens ist.

    Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Form eines Darlehens. Während der vereinbarten Sollzinsbindung zahlt man gleiche Raten, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen. Mit fortschreitender Abzahlung sinkt der Anteil der Zinsen und steigt der Anteil der Tilgung.

    Bereitstellungszinsen: Zinssatz, der auf nicht abgerufenes Darlehen nach einer bestimmten Zeit (meist 6 oder 12 Monate) anfällt.

    KFW-Darlehen: Zinsgünstiges Darlehen von der KfW-Bank für den Bau von Wohneigentum und Niedrigenergiehäusern sowie die Sanierung von Altbauten

    Das waren die wichtigsten Begriffe. Darüber hinaus ist ein allgemeines Verständnis in der Wirtschaft immer von Vorteil: Etwa um sich für die Dauer der Sollzinsbindung zu entscheiden (je länger die Dauer, desto höher der effektive Jahreszins).

    Aktueller Stand bei uns: Den Baufinanzierungsvertrag haben wir bereits unterzeichnet. Demnächst steht der Notartermin an. Hierzu wird es aber einen separaten Beitrag mit Tipps geben. Mich würde an dieser Stelle interessieren, wie es bei euch abgelaufen ist. Welche Tipps könnt ihr zukünftigen Bauherren mitgeben?


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    Geschrieben von

    Konstantin (Jahrgang 1984) lebt bei Hannover und ist Autor dieses Blogs. Zusammen mit seiner Frau Anna und mit Unterstützung von Familie und Freunden baut er sich sein Traumhaus.

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