Immobilienfinanzierung Tipps: Darauf sollten angehende Bauherren achten

Immobilienfinanzierung Tipps

Angenommen du hast die Entscheidung, ob du ein Haus bauen, kaufen oder mieten möchtest, bereits getroffen. Im nächsten Schritt möchtest du als Bauherr sicher wissen, wie du eine Immobilienfinanzierung bekommst und worauf du dabei achten solltest. In diesem Artikel gebe ich dir Tipps, die uns dabei geholfen haben eine Baufinanzierung abzuschließen und wie wir beim Kreditvergleich vorgegangen sind. Denn für viele Bauherren ist es ein Lebensziel in den eigenen vier Wänden zu wohnen und etwas für die Altersvorsorge zu tun. Die Zinsen sind historisch niedrig. Zusätzlich hilft der Staat Familien mit dem Baukindergeld. Worauf solltest du aber achten?

Alleinerziehende und Familien mit Kindern können mit dem Baukindergeld Unterstützung für die Baufinanzierung erhalten. Aber auch ohne diesen staatlichen Zuschuss solltest du als Bauherr eine solide Baufinanzierungsplanung haben. Wie ich bereits in meinem Artikel zum Ablauf der Baufinanzierung geschrieben habe, ist es wichtig einen Vergleich zu machen. Baufi24 hat so einen Vergleich. Mit einem Immobilienfinanzierung-Rechner ermittelst du unter Eingabe von Darlehensbetrag, Zinsbindung und deiner Postleitzahl wie hoch deine monatliche Darlehensrate ist. So kannst du die Immobilie günstig finanzieren und schauen wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist. Doch kommen wir jetzt zu den Tipps, die ich für dich habe.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine solide Finanzplanung ist für ein gelungenen Hausbau sehr wichtig. Falsche Entscheidungen haben für dich finanzielle Folgen haben.
  • Berücksichtige alle Kosten, Zinsen und Tilgung, um eine nicht zu hohe monatliche Belastung zu haben und setze dein Eigenkapital sinnvoll ein.
  • Eigenleistungen sind perfekt zum sparen. Du solltest dich aber nicht überschätzen.

Tipp: Wie hoch ist dein Eigenkapital?

1 Das Eigenkapital ist wichtig, um deinen Baukredit günstig zu bekommen. 10 bis 20 Prozent vom Kauf-/Baupreis solltest du mitbringen und zusätzlich die Erwerbsnebenkosten selbst aufbringen können. Die Erwerbsnebenkosten bestehen aus den Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer. Du solltest sie auf keinen Fall finanzieren müssen. Je mehr Eigenkapital du hast, desto niedriger werden deine Zinsen. Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht auch, allerdings muss dein Einkommen dafür stabil und hoch sein.

Ist der Kaufpreis 300.000 Euro hoch, betragen die Nebenkosten 30.000, dann brauchst du mindestens 90.000 Euro Eigenkapital.

Tipp: Achte auf Erwerbsnebenkosten

2 Je nach Bundesland unterscheiden sich die Erwerbsnebenkosten. Du kannst mit etwa 6,2 % vom Bau/Kaufpreis rechnen. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbssteuer (Stand 2019) 5 %. Zusätzlich fallen 1,7 % für Grundbucheintrag und Notar an. Wenn du dein Haus kaufen willst, dann darfst du eventuell anfallende Maklergebühren nicht vergessen. Die liegen in Niedersachsen bei ca. 5,95 % – bundesweit irgendwo zwischen 3,5 und 7 %.

Tipp: Eigenkapital für Unvorhergesehenes zurückhalten

3 Kalkuliere deine Finanzierung auf keinen Fall zu knapp. Du darfst die monatlichen Ausgaben nicht unterschätzen. Solltest du im Laufe deiner Darlehensrückzahlung plötzlich Schwierigkeiten bekommen und in eine finanzielle Notlage geraten, kann es eng werden. Vergesse nicht, dass das Haus immer noch der Bank gehört.

Für eine Berechnung der Einnahmen und Ausgaben solltest du folgende Kosten berücksichtigen:

  • Lebenshaltungskosten
  • Nebenkosten wie Strom, Wasser und Grundsteuer
  • Rücklage für Instandhaltungen
  • Rücklage von zwei bis drei Monatsgehältern als Liquiditätsreserve für unvorhersehbare Ausgaben

Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens deines Haushalts betragen. 13. und weitere Monatsgehälter sind hier nicht berücksichtigt. Ihr seid ein Pärchen, dann beachtet, dass zeitweise das Gehalt wegfallen kann (z.B. Geburt von Kindern).

Was tun bei finanziellen Engpässen?

Solltest du finanzielle Schwierigkeiten bekommen bei z.B. Arbeitslosigkeit oder mangelnder Auftragslage als Unternehmer, dann hast du immer noch die Chance während der Baufinanzierung deine Tilgungsrate anzupassen. Die Bank berechnet hierfür allerdings einmalige Gebühren. Zu oft sollte ein Wechsel daher nicht erfolgen.

Tipp: Tilgung richtig wählen

4 Standardmäßig kalkulieren viele Banken und Bankberater mit einem Tilgungssatz von 1 %. Gerade während der Bauphase haben Bauherren eine doppelte Belastung durch Miete und Kreditrate. Mit einem 1 % fährst du hier zumindest in dieser Phase genau richtig, damit die monatliche Belastung nicht zu hoch wird.

Teils hatte ich im Verwandtenkreis gehört, dass Teile vom Kredit genutzt wurden, um die Miete zu bezahlen, weil die monatliche Belastung in der Bauphase zu hoch war. Wir konnten uns glücklich schätzen, dass unsere Eltern uns in der Zeit zu sich in’s Haus ziehen lassen haben. So hatten wir keine doppelte Belastung.

Zurück zur Tilgung: Bei historisch niedrigen Zinsen solltest du als Bauherr die Tilgung höher ansetzen. Bei einem Zinssatz von unter 2 % solltest du die Tilgung auf mindestens 4 % setzen. Wenn du genau rechnest, dann bedeutet ein niedriger Zinssatz eine längere Tilgungsdauer. Folgende Tabelle zeigt das ganz gut:

Darlehensbetrag von 300.000 Euro Gesamte Darlehenszeit Restschuld nach 15 Jahren
  • 2 % Zinsen
  • 1 % Tilgung
55 Jahre 247.571,72 Euro
  • 2 % Zinsen
  • 4 % Tilgung
20 Jahre, 4 Monate 90.286,92 Euro
  • 5 % Zinsen
  • 1 % Tilgung
35 Jahre, 11 Monate 233.177,82 Euro

Tipp: Baukindergeld oder andere staatliche Zuschüsse beantragen

5 Informiere dich, ob du Anspruch auf eine öffentliche Förderung hast. So bekommst du in Hamburg zum Beispiel das sogenannte „FamilienStartDarlehen“ von der Investitions- und Förderbank. Dies ist ein Kredit mit günstigen Konditionen. Außerdem gibt es seit September 2018 das Baukindergeld, wenn das Jahreseinkommen einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Wie sehr sich das lohnt? Das sind insgesamt pro Kind 12.000 Euro, welches dir in 10 Jahren (jährlich also 1.200 Euro) ausgezahlt wird.
HINWEIS
Verlasse dich nicht auf Förderungen wie das Baukindergeld. Du kannst es als „Extra“-Bonbon sehen. Gerade wenn du wegen dem Baukindergeld gerade so eine Baufinanzierung von einer Bank erhältst, ist große Vorsicht geboten.

Zukünftige Immobilieneigentümer werden vom Staat außerdem mit Fördermitteln unterstützt. Hier spielt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine wichtige Rolle. Denn sie vergibt zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse. Für energieeffizientes Bauen (KfW 70) haben wir ebenfalls einen solchen günstigen Kredit erhalten. Du kannst beim Informationsportal des vzbv genauer einlesen und schauen, ob für dich Fördermittel in Frage kommen.

Tipp: Bank-Angebot mit Sondertilgung wählen

6 Je nach Baufinanzierung kannst du am Ende des Jahres eine sogenannte Sondertilgung leisten. Wir können auf diese Weise 5 % unserer Kreditsumme so Jahr für Jahr zusätzlich tilgen und die Kreditlaufzeit merklich verkürzen. Wenn du also besonders sparsam warst, dann kannst du dein Eigenkapital jederzeit sinnvoll zur Tilgung deiner Baufinanzierung nutzen. Wir haben diese Option bisher jedes Jahr genutzt.
Baufinanzierung

Baufinanzierung

Zahlst du z.B. jedes Jahr 6.000 Euro außerplanmäßig zurück, dann reduzierst du die Darlehenszeit um einige Jahre. Je früher du solche Sondertilgungen machst, desto größer ist der Effekt. Die insgesamt gezahlten Zinsen reduzieren sich enorm. Bei unserer Bank kann man im Online-Bereich einen Tilgungsplan-Rechner nutzen, der das deutlich macht.

Verhandeln lohnt sich

Das Angebot deiner Bank bietet keine kostenfreien Sondertilgungen an? Dann solltest du das unbedingt aushandeln.

Tipp: Bereitstellungszinsen beachten

7 Nachdem wir unseren Darlehensvertrag abgeschlossen haben, wurde nicht das gesamte Darlehen sofort abgerufen. Gerade diejenigen, die wie wir, mit vielen Eigenleistungen haben, brauchen das Geld Schritt für Schritt zu späteren Zeitpunkten in der Bauphase. Für die Bereitstellung berechnen Banken sogenannte Bereitstellungszinsen. Die betragen etwa 0,25 % pro Monat (3 Prozent pro Jahr). Ab wann diese anfallen, hängt von deinem Kreditvertrag ab. Das kann ab dem 2. oder 3. Monat nach Kreditvertrag sein oder aber erst nach 6 oder 12 Monaten.
Genau rechnen lohnt sich

Für Bauherren mit Eigenleistungen, die Gewerke einzeln vergeben, sollte der bereitstellungsfreie Zeitraum möglichst lang sein. Hier gilt aber: Du solltest rechnen. Denn teilweise schlagen Banken für einen längeren bereitstellungsfreien Zeitraum bei den Zinsen drauf.

Tipp: Schätze deine Eigenleistungen realistisch ein

8 Jede Bank setzt Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz an. Du erhöhst damit deine Eigenkapitalquote. Du sparst dadurch Arbeitskosten ein, die du sonst einem beauftragten Handwerker entrichten würdest. Grundsätzlich ist das eine schöne Sache die Hausbaukosten zu senken.

Es passiert aber nicht selten, dass Bauherren ihre Fähigkeiten überschätzen. Dazu kommt noch, dass Kraft und Zeit falsch kalkuliert werden. Denn als „Laie“ brauchst du für die gleiche Arbeit in der Regel länger. Gleichzeitig hast du aber noch deinen Beruf zu stemmen. Bei uns sind daher viele Abende (und Nächte)  für unseren Hausbau drauf gegangen.

Als Hobbyhandwerker solltest du daher nur Arbeiten selbst übernehmen, die du gut ausführen kannst. Folgende Statistik aus unserer Bauherrenumfrage zeigt dir, welche Arbeiten typischerweise beim Hausbau in Eigenleistung erledigt werden.

Eigenleistungen bei den Gewerken - Statistik

Die Statistik zeigt bei welchen Gewerken sich Bauherren Eigenleistungen zutrauen. Malerarbeiten und Bodenbeläge sind besonders beliebt.

Tipp: Schließe günstige Versicherungen ab

9 Als Bauherr gibt einige Versicherungen, die du abschließen musst. Eine Feuerrohbauversicherung und eine Bauherrenhaftpflicht sind Pflicht. Aber auch die Bauhelferversicherung ist bei vielen Eigenleistungen sehr wichtig. Du kannst dich hierzu unter Versicherungen für Bauherren während der Bauphase weiter zum Thema informieren.

Wichtig ist hier, dass du die Versicherungen untereinander vergleichst und eine günstige Versicherung abschließt, die einen guten Leistungsumfang hat. So kannst du einige Hundert Euro sparen, die du sicher für deinen Hausbau gut gebrauchen kannst.

Weiterer Spar-Tipp

Um ein Darlehen abzusichern wählen viele Bauherren eine Risikolebensversicherung. Stattdessen solltest du dir überlegen, ob nicht eine Restschuldversicherung für dich sinnvoll ist. Eine solche Police ist im Vergleich günstiger, da sich die Versicherungshöhe der jeweiligen Restschuld im Laufe deiner Darlehenrückzahlung anpasst.

  • https://www.vzhh.de/themen/finanzen/12-tipps-zur-immobilienfinanzierung
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Konstantin Matern

Bauherr & Heimwerker bei Hausbauen24.eu
Konstantin (Jahrgang 1984) lebt bei Hannover und ist seit 2013 Gründer und Autor dieser Webseite. Zusammen mit seiner Frau Anna und mit Unterstützung von Familie und Freunden hat er sich sich bereits sein erstes Traumhaus gebaut. Er hat nicht nur beim Hausbau eine Menge Eigenleistungen eingebracht, sondern ist auch im Alltag handwerklich sehr geschickt. Seine Stärke sind technische Dinge.
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