Baufinanzierung

Eigenkapital beim Hausbau: Was zählt und wie viel brauche ich?

Haus bauen ohne Eigenkapital geht nicht oder doch? Banken fragen bei größeren Finanzierungen, wie dem Hausbau oder -kauf, immer nach der Eigenkapitalausstattung. Zum Thema Baufinanzierung hatte ich dir bereits einen ausführlichen Artikel „Baufinanzierung Infos & Tipps“ geschrieben. In diesem Beitrag möchte ich mich noch näher mit dem Eigenkapital befassen. Nur diesmal geht es darum, wie viel man für den Hausbau mitbringen sollte und welche Arten es überhaupt gibt.

Was ist Eigenkapital?

Bei Unternehmen bildet das Eigenkapital ein Fundament. Damit verbunden ist oft eine Firmengründung um die es hier nicht gehen soll. Bauherren oder Hauskäufer beschäftigen sich mit dem Eigenkapital, weil es dabei um Bonität und die Zinslastsenkung geht.

Anders gesagt: Wenn du ein Haus bauen oder kaufen willst, solltest du möglichst viel Eigenkapital der Bank vorweisen können. Denn es springen dadurch günstigere Kreditkonditionen für dich heraus. Nachfolgend habe ich für dich noch eine Definition.

Definition von Eigenkapital

In Zusammenhang mit einer Baufinanzierung ist das Eigenkapital der Anteil der Gesamtkosten, welches der Kreditnehmer selber aufbringen kann. Vom Kunden verlangen Banken in der Regel 15% bis 30% eigene Mittel.

Vorteile von viel Eigenkapital bei der Baufinanzierung

  • Je mehr Eigenkapital, desto weniger Darlehen benötigst du.
  • Je weniger Darlehen, desto günstiger fällt der von dir zu zahlende Zins aus.
  • Je mehr Eigenkapital, desto kürzer ist die Finanzierungsdauer bei gleicher Monatsrate.

Was zählt als Eigenkapital?

Wir haben nun also einen Richtwert von mindestens 15%, den man der Bank vorweisen sollte. Welche Arten von Eigenkapital gibt es? Bei Weitem sind nicht nur Bargeld möglich. Es gibt auch eine Reihe von anderen finanziellen Mitteln, die du in deine Baufinanzierung einbringen kannst.

Eigenkapital: was zählt alles?

Eigenkapital: was zählt alles?

Klassische Eigenkapital

Das klassische Eigenkapital kann bei dir folgendes sein:

  • Barvermögen
  • Guthaben auf Girokonten
  • Erspartes auf Tagesgeldkonten
  • Wertpapiere, die du verkaufst (z.B. Fonds & Aktien)

Kapitalanlagen, die dir noch nicht sofort zur Verfügung stehen, solltest du berücksichtigen (lassen). Das können zum Beispiel Bausparverträge oder Sparbriefe sein. Diese laufen irgendwann aus und können während deiner Zinslaufzeit in Form von Sondertilgungen eingeplant werden.

Lebensversicherungen

Zugegeben ist es ein radikaler Schritt. Du kannst deine Lebensversicherung kündigen und damit verkaufen. Der dadurch entstehende Rückkaufswert erhöht bei dir den Rahmen der Sicherheiten. Du hebst damit also deine mögliche Darlehenssumme an.

Darlehen von Verwandten

Du hast jemanden in deiner Familie, der dir die monatliche Rate bedienen kann? Dann kannst du der Bank diese Art von Verwandtendarlehen als Eigenkapital anrechnen lassen.

Vorsicht Steuer!

Bei der Vergabe eines privaten Kredits von einem Verwandten können Steuern anfallen. Wird der Kredit nämlich gar nicht oder sehr gering verzinst, entsteht ein geldwerter Vorteil für dich als Kreditnehmer. Da dies einer Schenkung gleichzusetzen ist und je nachdem wie ihr verwandt seit und wie hoch das Darlehen ist, kann es steuerpflichtig werden. Es gibt hier bestimmte Freibeträge. Am besten sprichst du in dem Fall mit einem Steuerberater.

Bestimmte Fördermittel

Allen voran dürfte die Förderbank der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hier für dein Eigenkapital interessant sein. Wenn dein Hausbau bestimmte Bedingungen der KfW erreicht, kannst du einen KfW-Kredit nutzen und diesen als Eigenkapital anrechnen lassen. Die KfW bietet günstige Kredite und auch einmalige Zuschüsse.

Weitere Eigenkapital-Arten

Zu den sonstigen Eigenkapital-Arten zählen:

  • Immobilen in deinem Besitz. Diese müssen aber möglichst ohne Schulden sein.
  • Ein Grundstück – mehr dazu weiter unten.
  • Weitere Wertgegenstände wie Goldmünzen oder teure Gemälde.
  • Riester-Rente: Hier zählt das angesparte Geld.
  • Eigenleistungen – mehr dazu weiter unten.

Wie wird ein Grundstück als Eigenkapital angerechnet?

Ein Grundstück zählt als Eigenkapital. Folglich kannst du als Bauherr dadurch deine Gesamtkosten senken. Es kann als Eigenkapital angerechnet werden. Damit das aber funktioniert, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Das Grundstück muss schuldenfrei sein.
  • Du bzw. ihr als Paar müsst alleinige Besitzer sein.

Als kleiner Tipp: Du solltest in Zeiten niedriger Zinsen eine höhere Tilgung nehmen. Damit du deine Baufinanzierung schnell abbezahlst, ist eine Tilgung von mindestens 2 Prozent zu Beginn sinnvoll. Vereinbare außerdem, dass du Sondertilgungen jährlich leisten kannst.

Kann ich eine Immobilie als Eigenkapital einsetzen?

Ja. Genau wie auch ein vorhandenes Grundstück, sollte die Immobilie dir gehören und auch möglichst schuldenfrei sein. Der Bank dient sie als Sicherheit. Dadurch verbessern sich deine Kreditkonditionen.

Wichtig
  • Damit die Immobilie als Eigenkapital eingesetzt werden kann, muss diese frei von einer Grundschuld sein.
  • Die Immobilie sollte nicht bei einem anderen Kredit als Sicherheit hinterlegt sein.
  • Es gibt Banken, die eine Immobilie oder ein Grundstück nicht als Eigenkapital anrechnen.

In jedem Fall solltest du mit verschiedenen Banken sprechen und die Bestimmungen zum Umgang mit Eigenkapital erläutern lassen.

Muskelhypothek: Muskelkraft als Eigenkapital

Bei wenig Eigenkapital in Form von Barvermögen kann es eine gute Gelegenheit sein, Eigenleistungen einzubringen. Besonders wenn du oder jemand aus deinem Verwandtenkreis handwerklich geschickt ist, senkst du dadurch die Gesamtkosten.

Eigenleistungen und Eigenkapital

Eigenleistungen und Eigenkapital: Dein handwerkliches Geschick kann als Eigenkapital angerechnet werden.

Diese Muskelhypothek sieht die Bank als Eigenkapital. Du solltest den Wert der Eigenleistungen aber realistisch von deinem Architekten berechnen lassen.

Wichtiger Tipp

Überschätze dich nicht. Selbst bei wenig Eigenleistungen ist der Hausbau stressig genug. Als Laie brauchst du für die handwerkliche Arbeit häufig länger als ein Profihandwerker. Es kann daher sinnvoller sein die Arbeiten von einem Profi erledigen zu lassen und in der Zeit bei anderen Arbeiten (die dir besser liegen) mehr Geld zu verdienen.

Außerdem akzeptieren Banken nur bis max. 15 % der Gesamtkosten als Eigenleistungen. In unserem Fall hat die Bank 22 % an Eigenleistungen akzeptiert. Dadurch haben wir unser Haus günstig gebaut. An dieser Stelle empfehle ich euch meinen Artikel „Eigenleistungen beim Hausbau: Selbst machen oder nicht?„.

Wie kann ich Eigenkapital beim Hausbau berechnen?

Die Baufinanzierung steht an. Du möchtest sicherlich vorher wissen, wie viel Eigenkapital du jetzt insgesamt hast. Dafür solltest du folgende Punkte addieren.

  • Girokonto
  • Gespartes Guthaben auf Sparkonten
  • Wertpapiere
  • Aktien & Investmentfonds
  • Bausparguthaben (muss zugeteilt werden können)
  • Lebensversicherung (Rückkaufswert)
  • Altes Grundstück
  • Geldgeschenk
  • Wert der Eigenleistung
Tipp damit es finanziell nicht knapp wird

Beachte bitte, dass du dir einen gewissen Puffer lassen solltest. Es kann immer zu Mehrkosten und unerwarteten Kosten beim Hausbau kommen. Wenn du dann nicht gleich in finanzielle Schwierigkeiten geraten möchtest, gibst du einen bestimmten Anteil deines Barvermögens nicht als Eigenleistung gegenüber deiner Bank an.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hausbau?

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto mehr Sicherheit hat die Bank. Für sie wird dadurch das Risiko von Zahlungsausfällen minimiert. Außerdem verkürzt du die Tilgungsphase. Teilweise bist du mit der Kreditrückzahlung Jahre vorher durch. Aufgrund des Eigenkapitals erhältst du von der Bank einen bessern Zinssatz.

Tipp von Spezialisten

Experten empfehlen 20 bis 30 % des Kaufpreises bzw. Hausbaupreises als Eigenkapital einzubringen. Je nach Bank kann dieser Prozentsatz variieren. Du kannst diesen Prozentsatz aber als Faustregel nehmen.

Um genau zu ermitteln wie viel Eigenkapital du für dein Traumhaus brauchst und leisten kannst, solltest du dir meine Beispielrechnung aus dem nächsten Punkt anschauen.

Beispiel für ein Einfamilienhaus

Wie teuer ist ein Haus?

Statistik: Wie teuer ist ein Haus 2018?

  • Aus unserer großen Bauherrenumfrage 2018 haben wir ermittelt, dass 83 % aller Bauherren für Haus und Grundstück insgesamt zwischen 250.000 und 750.000 Euro ausgeben.
  • Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit Gesamtkosten in Höhe von 350.000 Euro.
  • Bei einem empfohlenen Eigenkapitalanteil von 20 % wären das 70.000 Euro, die du in Form von Eigenkapital haben solltest.

Wie viel Haus kann ich mir leisten ohne Eigenkapital?

Es kann sich lohnen ein Haus zu finanzieren, obwohl man noch nicht genug Eigenkapital hat. Wann genau? Wenn die Baugeldzinsen sehr niedrig sind, so wie jetzt gerade, solltest du dich dennoch für den Bau entscheiden. Denn wenn du erst noch Jahre Eigenkapital ansparen musst, können in der Zukunft die Immobilien-, Material- und Arbeitskosten sowie die Zinskonditionen höher ausfallen.

Berechnen in 3 Schritten

1 Berechne zuerst wie viel Geld du monatlich für deinen Kredit aufbringen kannst. Es ist unumgänglich dazu alle deine Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Beachte, dass du dir einen monatlichen Puffer lässt, um dich nicht zu sehr einzuschränken.
Typische Budgetrechner und Baufinanzierer gehen von pauschalen Lebenshaltungskosten von 750 € für den Hauptverdiener und für jeden nicht berufstätigen Partner und jedes Kind jeweils 200 € aus.
2 Ermittele nun wie viel Eigenkapital du hast. Wie du dein Eigenkapital ermittelst, haben ich weiter oben im Beitrag beschrieben.
3 Um deine maximale Finanzierbarkeit zu ermitteln, kannst du folgende vereinfachte Formel nutzen. Dadurch kannst du berechnen wie viel dein Haus wirklich kosten darf.
Maximaler Kreditbetrag = Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 / (Zinssatz in Prozent + Tilgung in ProzentKonstantin

Beispielrechnung

  • Angenommen Familie Meier hat monatlich 950 Euro frei für die Kreditrate.
  • Sie hat einen Zinssatz von 3,4 % und wählt eine Tilgung von 3 %.
  • Mit unserer Formel ergibt das: 950 Euro x 12 x 100 / 3,4 + 3 = 178.125 Euro.
  • Folglich kann sich Familie Meier ein Haus mit 178.125 Euro leisten. Den Rest sollte Familie Meier in Form von Eigenkapital aufbringen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Welche Bank ist geeignet?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Während Bank A eine Vollfinanzierung genehmigt, könnte Bank B diese verweigern. Es ist eine Einzelfallentscheidung und hängt von den jeweiligen Voraussetzungen ab.

Einige Banken machen Werbung für Bauen ohne Eigenkapital. Du solltest dir die Konditionen genau anschauen. Andernfalls drohen dir am Ende doch unerwartete Mehrkosten.

Damit du von der Bank eine Baufinanzierung bekommst, solltest du eine einwandfreie Bonität haben. Dein Verdienst sollte hoch genug sein, um deine Lebenshaltungskosten und gleichzeitig die höhere monatliche Kreditrate zu decken.

40 % Faustregel zum Bauen ohne Eigenkapital

Die 40-Prozent Faustregel besagt wie hoch dein Verdienst sein sollte. Deine gesamte finanzielle Belastung durch deine Baufinanzierung und andere laufende Kredite sollte nicht mehr als 40 % deines monatlichen Nettoeinkommens betragen.

Was nicht empfehlenswert ist, sind Vergleichstabellen bei Baufinanzierungen. Typischerweise musst du dort Laufzeit, Kreditbetrag und Tilgungsrate auswählen. Anschließend zeigen dir die Rechner an, welche Banken dir eine Finanzierung zu welchen Konditionen anbieten.

Warum man nicht auf Vergleichstabellen setzen sollte, zeigt die Übersicht auf Kreditheld.de. Denn alle diese Tabellen berücksichtigen weder Arbeitsverhältnis, noch Einkommen, vorhandene Sicherheiten, Schufa-Score, Alter oder Lebenssituation. Außerdem fragen die Rechner nicht ab, wie du die Immobilie nutzen möchtest. Willst du selbst darin wohnen oder etwa vermieten? Bei letzterem ist mit einer Mieteinnahme zu rechnen.

Wann muss ich bei der Baufinanzierung Eigenkapital einsetzen?

Angenommen du hast von der Bank eine Baufinanzierungsbestätigung erhalten. Wann muss das Eigenkapital eingesetzt werden? Viele Bauherren denken, dass sie das Eigenkapital erst zum Ende des Hausbaus einsetzen können. Ziel dabei: möglichst lange flexibel bleiben.

Für viele Banken soll es aber andersherum laufen. Sie fordern die Vorgehensweise, dass du zuerst Eigenleistungen einbringst und deinen Darlehensbetrag erst dann ausbezahlt.

Wie lief es bei unserer Baufinanzierung ab?

Bei uns war die Bank relativ entspannt. Wir haben von vorne herein einen Teil des Barvermögens der Bank nicht als Eigenkapital angegeben. Dadurch waren wir relativ flexibel. Die Bank war unsere Hausbank und die sieht, welches Vermögen wir haben (Thema Sicherheit).

Wichtig war es aber regelmäßig Bautenstandsberichte vom Bauleiter/Architekten erstellen zu lassen und der Bank diese zusammen mit bisher gezahlten Rechnungen einzureichen. Solange die Bank sah, dass der Bau voran ging und das war immer der Fall, hat sie regelmäßig größere Geldbeträge freigegeben (jeweils 25.000 €).

Weiterführende Quellen und Weblinks

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Konstantin Matern
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Konstantin Matern

Bauherr & Heimwerker bei Hausbauen24.eu
Konstantin (Jahrgang 1984) lebt bei Hannover und ist seit 2013 Gründer und Autor dieser Webseite. Zusammen mit seiner Frau Anna und mit Unterstützung von Familie und Freunden hat er sich sich bereits sein erstes Traumhaus gebaut. Er hat nicht nur beim Hausbau eine Menge Eigenleistungen eingebracht, sondern ist auch im Alltag handwerklich sehr geschickt. Seine Stärke sind technische Dinge.
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