In Zeiten vom Niedrigzins wollen immer mehr Menschen Immobilien erwerben. Bei einem Sollzins von unter 1,5 % wundert es uns auch nicht, dass viele auf den ersten Blick den Kauf oder Hausbau einer Miete bevorzugen. Doch wann lohnt sich der Hausbau überhaupt?
Welche Vorteile und Nachteile hat dieser? In diesem Artikel möchte ich dir daher dabei helfen eine Entscheidung zwischen Miet- oder Kauf-/Bauobjekt zu treffen. Denn auch wir hatten vor dem Hausbau überlegt, ob sich der Hausbau bzw. Hauskauf überhaupt lohnt.
- Lasse dir deine Haus- oder Baufinanzierung durchrechnen oder nutze Online-Rechner, um die Kosten auf lange Sicht abzuschätzen.
- Ein Vergleich mit den gesamten Mietkosten im Zeitraum ist wichtig damit du finanziell keine falsche Entscheidung triffst.
- Ein Eigenheim hat Vorteile und Nachteile – diese solltest du genau abwägen.
- Entscheidend für deine Berechnung ist die Lage des Objekts. Es gibt Städte in denen es rentabler ist zur Miete zu wohnen als etwas Eigenes anzuschaffen.
- Unsere Umfrage hilft dir dabei deinen Typ zu bestimmen – bist du eher Mieter oder Käufer?
Warum solltest du die Baufinanzierung vorher berechnen?
Du überlegst sicher, ob für dich die Hausmiete oder der Hausbau in Frage kommt. Bevor du überhaupt so eine Entscheidung treffen kannst, solltest du dir anschauen wie viel eine Immobilie überhaupt kosten darf. Bei der Berechnung der Baufinanzierung sind folgende Faktoren für dich wichtig.
Die 8 wichtigsten Fragen bei der Berechnung einer Hausbaufinanzierung
- Wie hoch ist dein Eigenkapital?
- Wie hoch ist dein Gehalt / Einkommen?
- Wie teuer ist deine Immobilie bzw. wie teuer wird dein Haus?
- Hast du eine gute Bonität?
- Wie viel Darlehen brauchst du?
- Wie lange möchtest du dich an den Darlehenszins binden?
- Wie hoch sind die Kreditzinsen?
- Welchen Tilgungssatz wählst du?
Die oberen 8 Fragen solltest du dir immer stellen bzw. beantworten können. Doch wie berechne ich die Baufinanzierung? Du kannst dafür diverse Baufinanzierungsrechner nutzen.
Bei Nist.de findest du einen davon in dem du das benötigte Darlehen schnell ermitteln kannst. Per Drag & Drop kannst du zum einen Kaufpreis und Nebenkosten wählen und zum anderen dein Eigenkapital festlegen, so dass dir der Rechner das benötigte Darlehen ausgibt.
Im nachfolgenden Schritt-für-Schritt-Formular wirst du abgefragt. Beantworte die 7 Fragen ehrlich:
- Finanzierst du alleine?
- In welchem Bundesland möchtest du dein Haus finanzieren?
- Wie ist dein Familienstand?
- Wie viele Kinder hast du?
- Wie hoch ist das Nettoeinkommen in deinem Haushalt insgesamt?
- Gibt es weitere monatliche Verpflichtungen?
- Wie viel Eigenkapital bringst du für dein Haus ein?
Die Lage ist wichtig, damit Nebenkosten berechnet werden können. Für die Finanzierungsrate ist es auch wichtig das Gesamtnettoeinkommen zu berücksichtigen. Davon abgezogen werden Verpflichtungen, wie aktive Kredite, Krankenversicherungen, Unterhaltszahlungen usw.
Welche Vorteile und Nachteile hat ein eigenes Haus?
Bevor wir zum Vergleich der Kosten kommen und beurteilen wollen, ob und für wen sich der Hauskauf lohnt, schauen wir uns zunächst an, welche Vorteile und Nachteile das selbstgenutzte eigene Haus hat. Die folgende Tabelle gibt dir einen guten Überblick darüber.
- Keine Kündigung: Solange du im Haus wohnst, kann dir niemand z. B. wegen Eigenbedarf kündigen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass du deinen Kredit an die Bank zurückzahlst. Ein eigenes Haus gibt dir als Eigentümer eine gewisse Sicherheit.
- Platz und Freiraum: Ein eigenes Haus bietet dir und deiner Familie viel Freiraum. Du kannst das Haus und den Garten so gestalten wie du es möchtest.
- Wertsteigerung: Dadurch, dass deine Immobilie durch dich bewohnt wird, verliert sie natürlich an Wert. Dennoch kann gerade in gefragten Metropolen und Lagen sich der Wert deines Hauses stark steigern.
- Einnahmequelle: Du kannst deine Immobilie so planen, dass du z. B. für deine Eltern oder andere Mieter eine Einliegerwohnung mit einplanst. Dadurch hast du eine zusätzliche Einnahmequelle.
- Altersvorsorge: Deine Immobilie hast du in der Regel bis zum Erreichen deines Rentenalters abbezahlt. Deine spärliche Rente brauchst du dann nicht für die Miete von Wohneigentum aufbringen.
- Höherer Lebensstandard: Auf psychologischer Grundlage stecken Eigenheimbesitzer mehr Geld in etwas Eigenes als in eine fremde Immobilie. Sie leben daher luxuriöser als in Mietwohnungen. Ein Eigenheim wird daher oft größer als man es eigentlich bräuchte und bereit wäre in einer Mietwohnung zu bezahlen.
- Unabhängigkeit von Mieterhöhungen: Abgesehen von Neben- und Instandhaltungskosten wohnst du, nachdem der Kredit abbezahlt ist, mietfrei. Dich interessieren dann auch keine Mieterhöhungen mehr.
- Zwangsspareffekt: Da du mit deiner Bank in der Regel einen laufenden Kreditvertrag hast, bist du als Kreditnehmer Jahre lang gezwungen deine Rate jeden Monat zu zahlen. Mieter müssen sich dagegen dazu zwingen zu sparen, weil die Verlockung ist das monatlich ersparte Geld für Konsumgüter auszugeben.
- Hoher Preis: Oftmals kauft oder baut man größer als es nötig wäre. Die Folge sind insgesamt höhere Kosten durch die Kreditbelastung, die es bei einer Mietwohnung nicht gegeben hätte.
- Illiquide Geldanlage: Während du ETF-Anteile oder Aktien gleich zu Cash umwandeln kannst, ist ds bei einer Immobilie nicht ganz so einfach. Es muss ein Käufer gefunden werden. Wenn du schnell Geld brauchst, könntest du ein Problem haben.
- Eingeschränkte Mobilität: Mit einem Eigenheim bist du an einen Wohnort gebunden. Das Eigenheim zu wechseln ist unwirtschaftlich. Ein Umzug ist daher nicht so einfach. Bei einer Mietwohnung könntest du relativ schnell aus dem Mietvertrag und ohne große Kosten deinen Wohnort wechseln.
- Kreditfinanzierung bringt hohe Verschuldung: Die meisten Menschen bringen in die Bau- oder Hauskauffinanzierung nur 15 bis 20 % Eigenkapital ein. Oft läuft die Finanzierung 25 oder mehr Jahre. In der Zeit kann vieles passieren (Scheidung, Schwangerschaft, Jobverlust). Mit einer Mietwohnung könntest du die Wohnkosten schnell senken und dich neu sortieren. Beim eigenen finanzierten Haus sitzt dir die Bank im Nacken. Mit Pech bist du dein Eigenheim schnell los.
- Risiko von steigenden Zinsen: Gerade sind die Zinsen sehr niedrig. Das könnte aber nach Ablauf der Zinsdauer sich ändern. Hohe Zinsen können dann dazu führen, dass deine monatliche Rate deutlich höher ist. Der Kredit muss aber weiterhin zurückbezahlt werden.
- Instandhaltungskosten: Als Eigenheimbesitzer hast du alle Reparaturen selbst zu erledigen, die so anfallen. Bei einem Mietobjekt würde zum Beispiel der Vermieter das Dach sanieren oder die schlecht gedämmten Fenster austauschen.
Wann lohnt es sich ein Haus zu kaufen oder zu bauen?
Was ist der Mietpreismultiplikator?
Um zu ermitteln, ob sich ein Kauf lohnt, musst du den Mietpreismultiplikator berechnen. Das ist eine Kennzahl, die dir zeigt, ob es teuer oder günstig ist eine Immobilie zu kaufen. Dieser Mietpreiskalkulator gibt dir dann an wie viele Jahresmieten du zahlen musst. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite.
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Anhand eines Rechenbeispiels möchte ich dir zeigen wie du den Mietpreismultiplikator berechnest.
Rechenbeispiel
- Angenommen wir haben ein Haus, welches dich monatlich 1.400 Euro Miete kostet. Im Jahr sind das 16.800 Euro Mietkosten. Wer dieses Haus kauft, müsste 420.000 Euro investieren.
- Für die Berechnung nehmen wir unsere Formel von oben.
- 420.000 Euro : 1.400 Euro = 25 Jahre
In dem Beispiel habe ich einen Mietpreismultiplikator von 25 errechnet. Alles was über 20 liegt kann (muss aber nicht!) als hoher Preis für eine Immobilie gewertet werden. Es kann aber auch einfach nur die hohe Nachfrage nach einem begehrten Objekt oder der Lage sein. In Niedrigzins-Phasen kann der Mietpreismultiplikator daher auch oft höher sein und dennoch für dich als Käufer tragbar.
Vergleich: Sind Mietkosten oder Baufinanzierungskosten höher?
Damit ein echter Vergleich zwischen Miete und Hausbau möglich ist, musst du berechnen, wie viel du während der Finanzierungsphase an Miete gezahlt hättest. Vergesse dabei auch nicht, dass bei einem Immobilienbau oder -kauf Nebenkosten anfallen. Dagegen steigt die Miete jährlich im Durchschnitt um etwa zwei Prozent.
Gesamtmietkosten berechnen
Damit du die Mietkosten berechnen kannst, brauchst du folgende Zahlen.
- Kaltmiete pro Monat
- Erwartete Mietsteigerung (1 bis 3 Prozent)
- Nebenkosten für z. B. Wasser und Heizung
- Erwartete Nebenkostensteigerung
Hausbaukosten berechnen
- Baukosten (Material, Lohn)
- Baunebenkosten
- Standort der Immobilie ergibt Grunderwerbssteuer und Notar-/Grundbuchkosten
- Erwartete Wertsteigerung deines Hauses (1 bis 3 Prozent)
- Instandhaltungskosten
- Erwartete Erhöhung der Instandhaltungskosten
Bedenke dabei, dass die Tilgung bei der Hausfinanzierung einem Vermögenszuwachs entspricht. Das bedeutet, so lange deine Immobilie im Laufe der Zeit nicht an Wert verliert, baust du beim Hauskauf oder -bau immer ein Vermögen auf. In den letzten Jahren haben Immobilien an beliebten Orten in Deutschland keinen Wert verloren – das zeigt auch mein Artikel „Haus bauen auf dem Land oder in der Stadt„.
Warum ist die Lage des Objekts wichtig?
Die Entscheidung zwischen Erwerb einer Immobilie oder die Miete ist stark abhängig von der Lage. Denn in Ballungsräumen sind die mieten in den vergangenen Jahren stark angestiegen. In Berlin zahlst du z.B. 2018 rund 90 Prozent mehr als noch 2008. Gerade in großen Städten ist die monatliche Belastung bei einem Immobilienkauf heutzutage für dich deutlich höher als eine Miete für ein vergleichbares Objekt. Das hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) berechnet. Folgende Tabelle finde zeigt das Ergebnis.
| Position | Stadt | Anteil Finanzierung Kauf [1] | Anteil Miete [2] | Einkommen [3] |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
München |
46,8 % |
25,2 % |
57.915 € |
|
2 |
Berlin |
38,5 % |
22,9 % |
39.100 € |
|
3 |
Hamburg |
34,8 % |
20,3 % |
47.660 € |
|
4 |
Frankfurt a. M. |
36,3 % |
22,4 % |
50.381 € |
|
5 |
Stuttgart |
29,7 % |
20,9 % |
51.325 € |
|
6 |
Köln |
27,3 % |
19,7 % |
47.585 € |
|
7 |
Düsseldorf |
27,1 % |
17,6 % |
50.304 € |
Du siehst, es ist extrem wichtig die Lage zu berücksichtigen und nicht nur auf das Haushaltseinkommen zu schauen. Es kann daher sein, dass die Lage so begehrt ist, du da unbedingt wohnen möchtest, dir aber den Kauf gar nicht leisten kannst. Andersherum lohnt sich der Kauf oder Bau auf dem Land auch nicht immer, weil in strukturschwachen Regionen sich im Laufe deines Lebens ein Wertverlust deiner Immobilie einstellen könnte.
Interessant ist das Ergebnis der Studie. Die Autoren haben insgesamt 401 Kreise und kreisfreie Städte untersucht. In 112 davon lohnt sich der Kauf mehr als die Miete. Das sind auch nicht alles Kleinstädte oder kleine Kommunen, sondern Großstädte wie Dortmund, Duisburg, Gelsenkirchen, Bochum, Magdeburg oder Chemnitz. Es kann sich daher für dich lohnen zu kaufen oder zu bauen statt zu mieten. Die Frage ist also wo?
Umfrage: Welcher Typ bist du – Mieter oder Käufer?
Letztendlich ist es aber auch oft eine persönliche Entscheidung und eine Typfrage. Wenn auch die Vergleichszahlen dich vor groben finanziellen Fehlentscheidungen schützen können, ist es eine Frage des Lebensstils. Mit meiner folgenden Checkliste/Umfrage kannst du abschätzen, ob du eher Mieter oder Käufer bist.
Für uns stand schon immer fest, dass wir ein Haus bauen möchten und wir sind mit der Entscheidung immer noch sehr zu frieden. Wir konnten so Haus und Garten so gestalten, wie wir es uns gewünscht haben. Außerdem sind wir durch die Baufinanzierung zum Sparen gezwungen und können das Haus, wenn es vollständig bezahlt ist, unseren Kindern vererben.
- https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
- https://www.immonet.de/service/bauen-statt-mieten.html
