Hauptsächlich geht es in unserem Magazin um den Bau vom Einfamilienhaus. Aber das Mehrfamilienhaus hat ebenfalls Vorzüge. Denn mehrere Wohnungen in einem Haus ermöglichen die Vermietung an mehrere Familien. Mehrfamilienhäuser haben Vorteile, aber auch Nachteile, um die es hier gehen soll. Du erfährst, mit welchen Kosten du rechnen kannst und warum ein Mehrfamilienhaus als Geldanlage gut geeignet ist.
Meine Empfehlungen für Bauherren:
- Unser Bauherren-Handbuch: Checklisten, Musterrechnungen und Planungshilfen für Bauherren
- Werkzeug: Der wohl beste 238-teilige Werkzeugkoffer auf Amazon.
- Ein Haus, in dem drei oder mehr Familien leben können, wird Mehrfamilienhaus genannt.
- Die Grundrisse der einzelnen Wohnungen müssen nicht gleich sein.
- Du kannst ein Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus oder Kapitalanlage sehen. Im Mehrgenerationenhaus lebt die gesamte Familie in einem Haus.
- Wie hoch die Gesamtkosten sind, hängt vom Innenausbau, Grundstück, Haustyp, Anzahl der Wohneinheiten, Qualität der Baumaterialien, Haustechnik und Energieeffizienz ab. Durchschnittlich kannst du mit 2.000 €/m².
Welche typischen Merkmale hat ein Mehrfamilienhaus?
Typischerweise besteht ein Mehrfamilienhaus aus mindestens drei Wohneinheiten (anders als das Doppelhaus). Es können aber auch vier, fünf, sechs, acht oder zehn einzelne Wohneinheiten sein. Wir kennen die Parzellen neben- oder/und untereinander. Häufig ähneln sich die Grundrisse.
Mehrfamilienhäuser unterscheiden sich hinsichtlich der Nutzungsarten:
Mehrgenerationenhaus
In dem Fall möchte der Bauherr seine eigene Familie (oft die Eltern oder/und Kinder) im Neubau unterbringen. Es entsteht das Mehrgenerationenhaus, in dem (oft übereinander) mehrere Generationen leben.
Investieren
Der Bauherr lässt das Mehrfamilienhaus bauen, um alle Wohneinheiten zu vermieten. Es wird dadurch zur Kapitalanlage.
Kombination
Selbstverständlich ist auch eine Kombination aus den oberen Punkten möglich. Der Bauherr wohnt dann im Mehrfamilienhaus und vermietet die anderen Wohneinheiten. Dies ist eine Art von Kapitalanlage mit Eigennutzung.
Wenn du Interesse hast ein Mehrfamilienhaus zu bauen, welches als Zweifamilien-, Doppelhaus oder Haus mit Einliegerwohnung ausgeführt ist, kannst du dir Erstinformationen bei Fingerhaus einholen. Im Musterhauspark kannst du dir topaktuelle Häuser anschauen. Erst 2019 ist in Frankenberg eines eröffnet worden. Nutze diese Möglichkeiten, die dir bei der Gestaltung des Hauses Inspirationen bieten.
Was sind die Vorteile ein Mehrfamilienhaus zu bauen?
Viele Vorzüge sprechen für das Mehrfamilienhaus. Dabei muss ein solches Gebäude nicht langweilig und eintönig aussehen. Mit dem Architekten lassen sich verschiedene Wohneinheiten separat planen und an die eigenen Wünsche und Anforderungen anpassen. Der Grundriss der einzelnen Wohneinheiten muss nicht gleich sein!
Alle Vorteile vom Mehrfamilienhaus
Bei all den Vorteilen und Wünschen sollten auch die Nachteile solcher Mehrfamilienhäuser angesprochen werden.
Alle Nachteile vom Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser bauen als Geldanlage oder Unternehmer
Wenn du auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus baust, kann die Immobilie zur lukrativen Investition werden. Attraktive Renditen können erwirtschaftet werden. Im Grunde bringt dir als Unternehmer oder Privatperson diese Art der Kapitalanlage Vorteile, die nachfolgend aufgeführt sind:
Attraktive Mietrendite
Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses – insbesondere im urbanen Raum – kannst du mit attraktiven Mieteinnahmen rechnen. Besonders in Großstädten wie Berlin, München, Köln, Aachen, Hamburg oder Frankfurt herrscht eine große Nachfrage nach Wohnungen zur Miete. Für dich als Eigentümer sind solche Mieteinnahmen verlässlich und stetig.
Langfristige Wertsteigerung
In dem Marktbericht von Engel&Völkers (2022) wurden 71 Standorte von Aachen bis Zwickau betrachtet. Der durchschnittliche Angebotspreis von Mehrfamilienhäusern liegt bei 5.041 €/m² (2. H 2021). Dieser hat sich seit 2015 in sogenannten A-Städten (Großstädte wie München, Hamburg, Frankfurt) fast verdoppelt. Ein Mehrfamilienhaus ist folglich ein Investment, da die Wertsteigerung bisher nur eine Richtung kennt. An dieser Stelle sei ein Blick auf den Hauspreis-Index EPX empfehlenswert.
Steuerliche Vorteile
Finanzierungskosten, die im Rahmen der Finanzierung deines Mehrfamilienhauses entstehen, fallen an. Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Abschreiben können deine Mieteinnahmen zu Beginn übersteigen. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen und deine Steuerlast. Du kannst alle Kosten im Rahmen deines Investments steuerlich geltend machen. Steuerliche Vorteile entstehen auch bei bestimmten Sanierungen. Ein Steuerberater kann hier alle Möglichkeiten ausschöpfen.
Geringer Verwaltungsaufwand
Kaufst du dir mehrere Eigentumswohnungen in verschiedenen Gebäuden oder sogar Städten, kann die Verwaltung viel Arbeit und Kosten verursachen. Bei einem Mehrfamilienhaus ist Verwaltung und Pflege der Immobilie gebündelt und dadurch kostengünstiger.
Wie du siehst, ist das Mehrfamilienhaus also nicht nur für die Eigennutzung optimal.
Die Statistik von DeStatis zeigt, dass der Trend zum Mehrfamilienhaus geht, wenn es um neu gebaute Wohneinheiten geht. Seit 2009 (51,5 Tausend) steigen die Zahlen neu gebauter Mehrfamilienhäuser kontinuierlich bis 2019 (143,1 Tausend) an. Die Anzahl an Mehrfamilienhäusern (MFH) betrug Ende 2020 (Stand 2021) in Deutschland 3,2 Mio. Einfamilienhäuser betrugen 12,9 Mio.
Welche Kosten fallen beim Bauen vom Mehrfamilienhaus an?
Wie hoch der Preis für den Bau eines Mehrfamilienhauses wird, hängt zunächst von der Anzahl der Wohnungen und damit der Gesamtfläche und Wohnfläche deiner einzelnen Wohneinheiten zusammen. Aber auch Ausstattung und deren Qualität bestimmt die Preise.
Du kannst für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Kosten von 2.000 € pro m² rechnen. Bei einem Haus mit einer Gesamtfläche von 370 Quadratmetern kannst du bei einem 4-Familienhaus mit Kosten von 740.000 € im Schnitt rechnen.
Ab einer gewissen Hausgröße sinkt der Quadratmeterpreis. Das bedeutet sinkende Kosten für die einzelnen Wohnungen im Vergleich zu einem Einfamilienhaus.
Statistik: Immobilienbesitz im Haushalt nach Art der Immobilie
Was zählt zu den Baukosten?
Wie auch beim Einfamilienhaus setzen sich die Baukosten aus Bauplanung (Architekten und Baustatik) und aller während der Bauzeit des Bauvorhabens durch Bauausführung entstehenden Kosten zusammen.
Geregelt sind die Baukosten in der DIN 276. Mehr zur Unterteilung findest du in unserem Beitrag zu den Hausbau Kosten.
Wie hoch sind die Kosten für 3, 4, 6 oder 8 Wohnungen in einem Haus?
Nachfolgend findest du Kostenbeispiele aus der Praxis. Beachte bitte, dass die endgültigen Kosten von der Planung und Qualität des Innenausbaus abhängen. Im Preis berücksichtigt sind Grundstückskosten (Anschaffung). Allerdings variieren diese stark von der Wohnlage zwischen 200 und 1.000 € pro Quadratmeter.
Kosten für 3-Familienhaus
In dem Beispiel zum 3-Familienhaus befinden sich im Erdgeschoss 2 Wohnungen mit jeweils 80 m² Wohnfläche (3 Zimmer). Im Staffelgeschoss befindet sich eine weitere Wohnung mit 60 m² Wohnfläche (3 Zimmer). Jede Wohnung hat eine Terrasse oder einen Balkon.
| Kostenart | Kosten |
|---|---|
|
Gebäude-Bau und Innenausstattung (mittlere Qualität für 1.300 €/m²): |
286.000 € |
|
Grundstück mit 1.000 m² bei 250 €/m²: |
250.000 € |
|
Grunderwerbssteuer in Niedersachsen (5 %): |
12.500 € |
|
Erschließungskosten mit 50 €/m²: |
50.000 € |
|
Vermessung und Grundbucheintrag: |
5.000 € |
|
Gesamtkosten: |
603.500 € |
Kosten für 4-Familienhaus
Im Beispiel für ein 4-Familienhaus sind im Erdgeschoss und Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen mit 90 m² Wohnfläche (4 Zimmer). Alle Wohnungen haben Balkone.
| Kostenart | Kosten |
|---|---|
|
Gebäude-Bau und Innenausstattung (mittlere Qualität für 1.200 €/m²): |
432.000 € |
|
Grundstück mit 1.300 m² bei 240 €/m²: |
312.000 € |
|
Grunderwerbssteuer in Nordrhein-Westfalen (6,5 %): |
20.280 € |
|
Erschließungskosten mit 55 €/m²: |
71.500 € |
|
Vermessung und Grundbucheintrag: |
5.000 € |
|
Gesamtkosten: |
840.780 € |
Kosten für 6-Familienhaus
Häuser für 6 Familien sind im urbanen Raum oft anzutreffen. Auf den drei Stockwerken befinden sich insgesamt 6 Wohnungen mit jeweils 85 m² Wohnfläche. Alle Wohnungen haben kleine Balkone.
| Kostenart | Kosten |
|---|---|
|
Gebäude-Bau und Innenausstattung (mittlere Qualität für 1.250 €/m²): |
637.500 € |
|
Grundstück mit 1.100 m² bei 280 €/m²: |
308.000 € |
|
Grunderwerbssteuer in Bayern (3,5 %): |
10.780 € |
|
Erschließungskosten mit 60 €/m²: |
66.000 € |
|
Vermessung und Grundbucheintrag: |
5.000 € |
|
Gesamtkosten: |
1.027.280 € |
Kosten für 8-Familienhaus
Beim 8-Familienhaus mit mittlerer Ausstattung befinden sich im EG, 1. OG und 2. OG jeweils zwei Wohneinheiten mit 80 m ². Im Obergeschoss sind zwei weitere Wohnungen mit jeweils 60 m² (3 Zimmer) für die kleine Familie unter dem Dach.
| Kostenart | Kosten |
|---|---|
|
Gebäude-Bau und Innenausstattung (mittlere Qualität für 1.300 €/m²): |
780.000 € |
|
Grundstück mit 1.000 m² bei 270 €/m²: |
270.000 € |
|
Grunderwerbssteuer in Rheinland-Pfalz (5 %): |
13.500 € |
|
Erschließungskosten mit 60 €/m²: |
60.000 € |
|
Vermessung und Grundbucheintrag: |
5.000 € |
|
Gesamtkosten: |
1.128.500 € |
Wie kann ich Baukosten im Mehrfamilienhaus sparen?
Fordere mindestens drei Angebote von verschiedenen Bauunternehmen für dein Mehrfamilienhaus an. Vergleiche die konkreten Kosten. Schaue dir an, wie die Kosten für das Mehrfamilienhaus bauen zum potenziellen Mietgewinn stehen. Versuche eine solche wirtschaftliche Planung für das Haus zu erstellen.
Es lohnt sich, ein Angebot für den gesamten Service (Full-Service) zu beauftragen. Ein solcher Anbieter übernimmt den gesamten Bau samt aller administrativer und koordinativer Aufgaben. Da du alles aus einer Hand bekommst, sparst du beim Bau der Immobilie insgesamt. Ein weiterer Vorteil: Verzögerungen werden minimiert.
Weitere Einsparmöglichkeiten sind:
- Investiere in Maßnahmen zur Energieeffizienz und spare langfristig (z.B. Solaranlage).
- Baue mit Bodenplatte und ohne Keller.
- Baue Carports statt Garagen.
- Mache Abstriche beim Grundstück (Größe oder/und Lage).
- Wähle die Ausführung vom Dach möglichst einfach.
- Überlege, ob ein Fertighaus die bessere und günstigere Variante ist.
Fragen und Antworten rund um Mehrfamilienhaus bauen
Es gibt hinsichtlich Barrierefreiheit, Schallschutz und Brandschutz gewisse Anforderungen, die einzuhalten sind. Mit wachsender Größe vom Projekt steigen auch die Anforderungen. Erste Anlaufstelle ist die Musterbauordnung (abgekürzt MBO).
Ein Mehrfamilienhaus ist hinsichtlich Umsetzung und Planung komplex. Es ist ratsam, sich entweder externe Hilfe zu holen, oder sich zu einer Baugemeinschaft mit anderen Bauherren zusammenzuschließen. Auf diese Weise bekommst du Unterstützung beim Bau vom Gebäude.
Für größere Mehrfamilienhäuser lohnt sich ein Aufzug. Du kannst bei einem 3-Personen-Aufzug mit 22.000 bis 35.000 Euro je Haltepunkt rechnen. Bei zwei Haltepunkten (Obergeschoss und Staffelgeschoss) wären die Zusatzkosten 54.000 bis 70.000 Euro hoch.
Ein Keller bietet Mietern zusätzlichen Stauraum. Bei der Kostenplanung kannst du bei einem Fertigkeller mit mindestens 250 bis 400 Euro pro Quadratmeter Mehrkosten im Vergleich zur Bodenplatte rechnen.
